Calculateur rendement locatif 2026
Le rendement locatif est un ratio simple, mais il est souvent mal utilisé. Le brut sert à trier vite. Le net sert à juger correctement un actif. En France, l'écart entre les deux n'a rien d'anecdotique : taxe foncière, charges non récupérables, gestion, assurance, vacance et frais d'entrée compressent rapidement la performance réelle.
Calculateur rendement locatif 2026
Rendement brut • Net d'exploitation • Net / coût d'acquisition • Cashflow mensuel
Part non récupérable : 25 % = 300 €/an
0 % si gestion en direct
Paramètres avancés (GLI, travaux, frais d'acquisition)
Généralement 2,5 % à 3,5 % du loyer annuel
Part des charges copro non récupérable
Pour le rendement net / coût d'acquisition
Rendement brut
4.80 %
Rendement équilibré
Net d'exploitation
3.25 %
/ prix d'achat
Net / coût acquisition
3.03 %
frais notaire + agence inclus
Cashflow mensuel net
+542 €
Hors remboursement de prêt et impôts
Détail annuel
Coût total d'acquisition
Estimation indicative hors fiscalité (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) et hors financement (intérêts d'emprunt, assurance emprunteur). Le rendement net réel après impôt dépend de votre tranche marginale et de votre régime fiscal (revenus fonciers, LMNP réel ou micro).
Rendement brut vs net – pourquoi la différence est significative
Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat × 100. C'est un tri rapide, pas une mesure de performance.
Rendement net d'exploitation = (loyers annuels − charges annuelles − vacance) / prix d'achat × 100. C'est la mesure utile pour comparer deux biens.
Le vrai rendement investisseur est même plus exigeant : pour comparer correctement, il faut diviser par le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + agence), pas seulement par le prix net vendeur. Les charges déductibles en location nue au réel comprennent notamment les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d'assurance et les intérêts d'emprunt.
Rendements locatifs par ville
| Ville | Prix €/m² | Loyer €/m²/mois | Rdt brut | Rdt net* |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 10 031 | 29,1 | 3,5 % | 2,6–2,9 % |
| Lyon | 4 446 | 15,4 | 4,2 % | 3,1–3,4 % |
| Bordeaux | 4 215 | 14,9 | 4,2 % | 3,2–3,5 % |
| Marseille | 3 296 | 14,7 | 5,4 % | 4,0–4,4 % |
| Rennes | 3 787 | 14,6 | 4,6 % | 3,5–3,8 % |
| Nantes | 3 472 | 13,9 | 4,8 % | 3,6–3,9 % |
* Net d'exploitation estimé avec 18-25 % de charges récurrentes sur les loyers, hors fiscalité et financement. Prix : bases DVF ouvertes (2025). Loyers : repères FNAIM/Clameur fin 2025-T2.
LMNP vs location nue – impact sur le rendement net réel
Fiscalement, la frontière est nette. La location nue relève des revenus fonciers. La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, le LMNP permet de déduire les charges et d'amortir l'immeuble hors terrain ainsi que le mobilier, ce qui peut réduire fortement le résultat imposable annuel.
Mais l'arbitrage n'est plus aussi simple qu'avant. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements comptables déduits en LMNP réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, sauf exceptions notables pour certaines résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées. Le LMNP peut encore surperformer la location nue sur le flux annuel, mais il ne faut plus le vendre comme un avantage fiscal sans coût de sortie.
Frequently Asked Questions
Un « bon » rendement dépend de l'objectif. En dessous de 3,5 % brut, on est clairement dans une logique patrimoniale ou de sécurité, typique des marchés très chers. Entre 4 % et 5 % brut, on entre dans une zone équilibrée pour beaucoup d'investisseurs. Au-delà de 6 % brut, le rendement est attractif, mais il cache souvent plus de rotation locative, plus de travaux, ou un marché moins liquide. Paris tourne autour de 3,5 % brut, tandis que Marseille, Rennes et Nantes offrent des profils plus porteurs.
Sources
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PropertyWiki Team
Équipe Éditoriale
Published: April 7, 2026
Updated: April 7, 2026
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