Où acheter en Grèce – analyse par région
Les chiffres ci-dessous doivent être lus comme des ordres de grandeur de marché. La Banque de Grèce publie des tendances de prix, tandis que les portails comme Spitogatos reflètent surtout des prix affichés et des loyers demandés. Pour un investisseur, cette différence est essentielle, surtout sur les îles et dans les marchés touristiques.[2]
Athènes / Attique
C'est le marché le plus liquide et le plus rationnel pour un acheteur français : profondeur d'offre, revente plus simple, demande locative structurelle et meilleure lecture des comparables. Au troisième trimestre 2025, les prix des appartements à Athènes progressaient encore de 6,6 % sur un an selon la Banque de Grèce. Côté prix affichés, les banlieues sud d'Athènes ressortaient à 4 091 €/m² en moyenne, tandis que le centre d'Athènes restait parmi les marchés locatifs les plus tendus du pays. Les jeux de données secondaires sur rendement continuent d'ailleurs de placer Athènes Centre autour de 5,43 % brut.[4]
Cyclades, Mykonos, Santorin
Ici, on n'achète pas un simple rendement. On achète de la rareté foncière, une marque internationale et un actif très sensible aux cycles du tourisme haut de gamme. Les Cyclades figurent parmi les zones les plus chères du pays selon Spitogatos, et les marchés ultra-prime peuvent grimper jusqu'à 12 000 €/m² à Mykonos ou Paros ; Santorin se situe plutôt dans une fourchette premium de 4 500 à 7 500 €/m² dans le haut de gamme. C'est aussi là que la réforme du Golden Visa a durci les seuils : Mykonos, Santorin, le Grand Athènes, le Grand Thessalonique et les îles de plus de 3 100 habitants relèvent désormais du seuil de 800 000 €.[5]
Crète, Rhodes, Corfou
Hors Cyclades, le couple budget/liquidité est souvent plus favorable. Une analyse de Spitogatos reprise par Kathimerini plaçait mi-2025 le prix affiché moyen des maisons de vacances autour de 2 105 €/m² en Crète et 2 222 €/m² à Corfou, très en dessous de Mykonos. Dans le haut de gamme, Rhodes peut néanmoins monter jusqu'à 6 750 €/m². Pour un Français qui cherche un compromis entre usage personnel, location saisonnière et ticket d'entrée encore défendable à l'échelle méditerranéenne, ces marchés sont généralement plus lisibles que les Cyclades premium.[6]
Péloponnèse
Le Péloponnèse est le marché de la dispersion. On y trouve du résidentiel classique à bas prix dans l'intérieur, et du très haut de gamme côtier autour de Porto Heli, Argolide ou Messénie. Des analyses récentes placent le prix médian autour de 1 650 €/m² sur la région, mais les poches premium montent beaucoup plus haut : Engel & Völkers évoque jusqu'à 6 000 €/m² en Argolide et 2 000 à 5 500 €/m² en Messénie. Pour un acheteur français, c'est souvent la meilleure zone pour arbitrer entre maison secondaire, surface plus généreuse et budget encore maîtrisable hors micro-marchés de luxe.[7]
Processus d'achat en Grèce – ce qui compte vraiment
Le processus grec paraît linéaire sur le papier. En pratique, il se joue dans l'ordre des vérifications. La séquence robuste pour un acheteur français commence par l'AFM, puis la due diligence, ensuite seulement l'avant-contrat et le dépôt. Le notaire ne remplace pas le travail de l'avocat de l'acheteur.[8]
Obtenir un AFM grec
L'Autorité grecque des recettes publiques (AADE) permet l'obtention électronique du TIN/AFM pour les non-résidents. Sans ce numéro fiscal, l'achat ne démarre pas.[8]
Mandater un avocat indépendant, et souvent un ingénieur
La due diligence juridique doit vérifier le titre, les hypothèques, les servitudes, les inscriptions au Land Registry ou au Cadastre et, côté technique, la conformité urbanistique et des permis. C'est le point de contrôle décisif en Grèce.[9]
Négocier puis signer un avant-contrat si nécessaire
En pratique, le dépôt à la réservation se situe souvent entre 5 % et 10 % du prix, pas mécaniquement 10 % dans tous les dossiers.[10]
Préparer l'acte définitif chez le notaire grec
Avant signature, la déclaration de taxe de transfert est préparée et la taxe doit être payée par l'acheteur.[11]
Signer, payer, enregistrer
Après l'acte, la transcription au Land Registry ou au Cadastre rend le transfert pleinement effectif. Le compte bancaire grec est utile pour l'exécution pratique, mais il n'est pas une condition absolue d'achat dans tous les dossiers.[10]
Mettre à jour la situation fiscale
L'acheteur non-résident doit ensuite déposer l'E9/ENFIA après acquisition, en principe au plus tard le 31 mars de l'année suivante.[12]
Coûts à l'achat – le vrai ticket d'entrée
Le noyau dur des frais d'acquisition en Grèce commence par une taxe de transfert officielle à 3,09 %. Pour certains biens neufs, la TVA immobilière peut être suspendue jusqu'au 31 décembre 2026 à la demande du constructeur, auquel cas la taxe de transfert s'applique à la place.[13]
| Poste | Montant indicatif | Qui paie ? |
|---|---|---|
| Taxe de transfert (FMA) | 3,09 % | Acheteur |
| Notaire | 0,8–1,0 % + TVA/frais | Acheteur |
| Avocat | 1–2 % + TVA | Acheteur |
| Enregistrement Land Registry / Cadastre | env. 0,475–0,575 % + frais fixes | Acheteur |
| Total « noyau dur » | env. 5,5–7 % | Acheteur |
Les fourchettes de notaire, d'avocat et d'enregistrement sont des budgets de marché, pas des tarifs nationaux uniques : le notaire est souvent estimé autour de 0,8–1,0 % plus TVA, l'enregistrement autour de 0,475 % au Land Registry ou 0,575 % au Cadastre, et la facture grimpe vite quand le dossier comporte des irrégularités de titre, de permis ou des recherches supplémentaires.[14]
Golden Visa grec – ce qu'un acheteur français doit comprendre
Point souvent oublié dans les briefs français : un citoyen de l'Union européenne n'a pas besoin du Golden Visa pour entrer en Grèce et y séjourner dans le cadre du régime de libre circulation de l'UE. Pour un acheteur français, le Golden Visa n'est donc pas un droit d'entrée personnel, mais un facteur qui modifie la concurrence et les prix dans certaines zones.[15]
Le programme est toujours actif en 2026. Mais le vieux message marketing « 250 000 € et résidence en poche » n'est plus la règle générale. Depuis la réforme entrée en vigueur au printemps 2024, les zones les plus recherchées sont passées à 800 000 €, le reste du pays à 400 000 €, et le seuil à 250 000 € ne survit que dans des cas ciblés, notamment certaines conversions d'immeubles industriels en résidentiel et certains bâtiments historiques. En plus, les biens résidentiels achetés sous ce régime doivent faire au moins 120 m² et ne peuvent pas être exploités en location courte durée.[16]
Seuils Golden Visa 2026 : 800 000 € pour Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants ; 400 000 € pour le reste du pays ; 250 000 € pour certains cas ciblés (conversions industrielles, bâtiments historiques). Minimum 120 m², pas de location courte durée.[16]
Le bon réflexe est donc simple : ne jamais raisonner « prix d'achat = éligibilité ». En Grèce, l'éligibilité Golden Visa est désormais à la fois géographique, typologique et réglementaire. Il faut vérifier, bien avant le compromis, la zone exacte, la nature du bien, sa surface et l'usage locatif prévu.[16]
Fiscalité pour un résident fiscal français
La convention fiscale applicable n'est plus celle de 1963. Le BOFiP précise que la convention signée en 2022 a remplacé celle de 1963, est entrée en vigueur le 30 décembre 2023 et s'applique, selon les cas, à compter du 1er janvier 2024.[17]
Sur le fond, la logique reste nette. Les revenus immobiliers tirés d'un bien situé en Grèce sont imposables en Grèce selon l'article 6 de la convention. Côté français, ces revenus sont pris en compte pour le calcul de l'impôt français avec un mécanisme de crédit d'impôt prévu à l'article 21, ce qui évite la double imposition économique. En parallèle, le ministère grec des Finances rappelle que les non-résidents sont imposés en Grèce sur leurs revenus de source grecque.[18]
Pour la revente, il faut distinguer le droit conventionnel et le droit interne grec. La convention permet à l'État de situation de l'immeuble d'imposer les gains immobiliers, mais le ministère grec indique aussi que la taxation des plus-values sur transfert d'immeubles reste suspendue jusqu'au 31 décembre 2026. En pratique, un résident français doit donc faire relire la fiscalité de sortie dans les deux États avant arbitrage.[18]
Bon à savoir : vous comparez avec un investissement en France ? Notre calculateur de rendement locatif vous aide à estimer la rentabilité d'un bien en France, et notre simulateur de frais de notaire chiffre les coûts d'acquisition français pour comparaison.
Les erreurs qui coûtent cher aux Français
L'erreur classique n'est pas d'acheter trop tôt. C'est d'acheter trop vite. En Grèce, un bien impeccable sur annonce peut cacher une servitude, un problème de transcription, une irrégularité de permis, une discordance cadastrale ou une impossibilité d'exploitation locative conforme au plan d'investissement visé. Le rôle de l'avocat et, souvent, de l'ingénieur, est précisément d'éliminer ce risque avant versement significatif.[9]
La deuxième erreur consiste à confondre actif lifestyle et actif d'investissement. Mykonos ou Santorin peuvent être d'excellents actifs patrimoniaux, mais pas forcément les meilleurs dossiers pour une rentabilité nette stable. Athènes, certaines poches de Crète ou une partie du Péloponnèse sont souvent plus lisibles pour une logique d'investissement classique, parce que le marché y est moins dépendant du très haut de gamme touristique.[19]
Rappel : en Grèce, le notaire ne remplace pas l'avocat. Le notaire authentifie l'acte, mais c'est l'avocat qui vérifie la chaîne de propriété, les hypothèques, les servitudes et la conformité cadastrale. Mandater les deux est la norme pour un acheteur non-résident.
Questions fréquentes
Les Français peuvent-ils acheter en Grèce ?
Oui, en pratique un acheteur français peut acquérir un bien en Grèce sans montage juridique exotique. Le vrai sujet n’est pas l’accès au marché, mais la qualité des vérifications : AFM en amont, contrôle du titre, du cadastre, des hypothèques, des permis et de l’enregistrement après acte.
L’avocat est-il vraiment indispensable ?
Juridiquement, il n’est pas présenté comme une formalité universelle au même titre qu’un impôt. Mais pour un acheteur français, il est très difficile de justifier une acquisition sans avocat indépendant. C’est lui qui vérifie la chaîne de propriété, les charges, les hypothèques, les anomalies cadastrales et une partie de la conformité documentaire avant signature.
Le Golden Visa grec est-il toujours actif en 2026 ?
Oui. Le programme est toujours actif en 2026, et les chiffres officiels publiés début 2026 montrent même une forte hausse des permis accordés l’an dernier. En revanche, il faut oublier le réflexe « 250 000 € partout » : la grille actuelle distingue les zones à 800 000 €, les zones à 400 000 € et certains cas ciblés à 250 000 €, avec des contraintes supplémentaires sur la taille minimale et l’interdiction de location courte durée pour les biens résidentiels éligibles.
Sources
- [1]BOFiP – Convention fiscale France-Grèce 2022
- [2]Bank of Greece – Indices of residential property prices Q4 2025
- [3]AADE – Before buying a property
- [4]Bank of Greece – Residential prices Q3 2025
- [5]Spitogatos – Real estate market Greece Q3 2025
- [6]eKathimerini – Cost of holiday homes keeps going up
- [7]Investropa – Peloponnese housing prices
- [8]AADE – Issuance of TIN/AFM for non-residents
- [9]Savills – Legal information Greece (PDF)
- [10]Elxis – Steps to buy a home in Greece
- [11]AADE – Real Estate Transfer Tax
- [12]AADE – Unified Tax on Ownership of Real Estate (E9-ENFIA)
- [13]AADE – Real Estate Transfer Tax (détail)
- [14]Judicare Law International – Greek residential purchase pricing
- [15]Ministère grec des Migrations – Libre circulation UE
- [16]Enterprise Greece – Golden Visa program adjustments
- [17]BOFiP – Convention fiscale France-Grèce (détail)
- [18]impots.gouv.fr – Convention franco-grecque 2022 (PDF)
- [19]Spitogatos – Real estate market Greece Q3 2025 (détail)
- [20]Enterprise Greece – News in brief February 2026